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住建部表示各城市可因地制宜调整房地产政策,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,释放哪些信号?

时期:2024-07-08 14:41:31 点击数:

26日上午,住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会。会议要求,适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,加快构建房地产发展新模式,长短结合、标本兼治,促进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策,用好政策工具箱,充分赋予城市房地产调控自主权,各城市可以因地制宜调整房地产政策。

住建部:各城市可因地制宜调整房地产政策 一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求

其实一直不动什么叫合理需求?最好和过去的三道红线一样,量化一下什么叫合理需求。

举两个例子:

A企业盈利不错,可以达到10%的利润率,且资产相对充裕,需要资金扩大生产的时候,这个其实就是合理的信贷需求,因为他是赚钱的,未来有足够的现金流和资产来偿付到期的贷款和利息,比如普惠贷款利率4%,那么他举债扩大生产的收益预期就是赚钱的,这是一种典型的合理需求。

B企业整天想着怎么掏空公司,实际利润常年为负,且资产水分很大,且还欠了一屁股债,虱子多了不怕痒,债多了不愁,你只要敢放贷,他就敢借,这是不是合理需求呢?他拿到钱以后优先给自己先留一份,再还点贷款,依旧无法保障钱用在创造正收益的方向上,这种债务往往变成不良贷款。

所以你会发现,我们从来不愿意量化指标出现在一些政策里面,下面人执行全靠猜,什么算合理需求,什么样的融资算合理融资,无规矩不成方圆,从来都是相信人治,但人总有自己的小心思和自己的利益,导致的结果就是地方银行执行起来也很难,给庞氏信贷不放款吧,他不断给你创造风险,比如越来越多的烂尾风险,给他放贷吧,未来谁知道会不会清算,如果有量化指标,你只需要对着数据并且核实其真实情况,推进起来也方便很多,21世纪了,哪个行业开会都是数字化治理,其实核心运转还是老一套的路径依赖和人情世故。

总有人说我爱翻旧账,现在的房地产市场发展到这个情况,世界上你都找不到模板,居民花了远大于建设成本的钱,被分完了,拿不到房子还欠一身债。不把以前的钱去向,模式漏洞,以及责任人理清楚了,这个事情就根本很难推动,所谓的救市资金,往往泥牛入海,又表现出明显的抱薪救火,因为执行的还是过去分利的那批人,就好比你用一个谎言去掩盖另一个谎言,窟窿很难保证堵上。

结合上一篇的回答,光靠举债加杠杆是很难解决现在的房地产健康发展问题,资产只有流动起来才是安全的,否则很可能出现某大问题的放大版,两三年再给你干出几千亿负债出来,成本最小的方式大概还是疏通房地产市场供需双方的阻塞,居民想买便宜的房子,房企也想降价回款,信贷只是辅助,最终还是要靠政策天天挂在嘴上的“市场化”来解决。

确实很需要因地制宜,许多城市尤其是中小城市已经进入了未富先衰、未富先老的阶段。

它们没有雄厚的产业基础,也没有充裕的财政收入,也就是说即便宏观经济复苏,即便楼市行情有所回暖,这些中小城市也难以获得新的发展契机。

所以对于这些城市来说,一味地消耗时间、资源来扶持楼市最后只能是无用功,反而是浪费时间和资源的行为,更是阻碍经济回暖的行为。

楼市的问题就像是一颗恶性肿瘤,采取保守治疗的确可以延缓病人死亡的时间,但保守治疗绝无可能根治癌细胞。相反的,选择化疗和手术虽然也可能让病人受到更加痛苦的折磨,但同时也会提升治愈的可能性。

并且,和生病不一样,病痛的敌人是自己,无论成败都是自身承担后果;但楼市带来的问题却关乎未来三十年的宏观经济,关乎未来一百年的大国竞争,关乎未来300年的世界格局。

如果仅仅想偏安一隅,那么选择保守治疗无可厚非,但如果明确目标想要打破现阶段的世界格局并有所建树,那么就必须逐渐抛弃房地产这类无法显著促进生产力水平增长、无法显著提高产业附加值的低端产业。

只有解放社会资源和资本,能够有机会开辟新的新兴产业,从而改善未来的经济生态结构,开辟新的财税来源,供应新的就业岗位,带来新的供需关系,创造新的创业条件。

如今,许多城市楼市已经无药可救,即便是经济回暖也无法带动大部分城市的楼市。并且在过去两年楼市政策屡屡无效且已经濒临枯竭的情况下,许多城市的确已经有心无力,对进一步放开楼市价格管控的需求愈发增强。

所以,一味想要扶持楼市不过是劣化资源配置,阻碍经济复苏的行为,即便做得再好也只能勉强维持楼市不崩盘的局面,对经济发展的正向作用会越来越小。

而目前鼓励各地因地制宜,实则等于在逐渐对「降价」进行松绑,接下来的两三个月时间里,从中小城市开始,我们可能看到一波明显的「价格加速下跌」现象。

实际上,只要有其他产业,像新能源、半导体、AI这样的产业大规模爆发,能够带来大量的高收入岗位和创业机会,能够改善社会收入状况。那么便不会有多少人会在意楼市涨跌,楼市下跌的负面影响就会被无限削弱。

因为多在楼市里纠结一秒,就是浪费在其他行业赚钱的机会。所以,越是想要拯救楼市,就越需要扶持其他产业。

既要、又要,还得要,就是要要要

财政收入压力倒逼着底线越来越模糊了?!

毕竟以前的国库丰盈大头,来自这里,游戏的规则不难推:

地方ZF把地卖给开发商,开发商的钱肯定不够,只能从银行借,地压给银行,钱出来,开发商卖房票,资金回收后,再来一圈卖地,压银行,卖房票! 圈圈环绕

这个游戏最主要的变量就是房票一方!

只要房票的需求被挤压,所有的链条就会有条不紊的运转

以前是有得救的!约等于把小蜜蜂分类,层层门槛

跨区?户籍限制

有钱?排号限制

要买?限购限制

要卖?限售限制

什么?福利房想住?成分限制

主打一个控制流,挤压需求、收缩供给,拿捏充值节奏

今天算不算有点小服软呢,原则上说各个城市的充值玩家需求不同,所以控制技能的释放点需要三方配合,银行和开发商、甚至当地政府的CZ配套,相互打配合,不然玩家难控首冲双倍直接放弃!

那么现在还有的救么?

个人拙见,一定可以,先把回归制造业的权重往点科技树的方向转移,我们可以从产业集群压缩成本赚到工业化的差价,同时也能吃到供给侧改革赚到原材料成本优化的财富补偿

但这两项绝不是说,你可以靠“抄近路”+对内“挤压首冲需求”这两点就能点亮科技树的

这个世界格局很奇妙,科技是谁的,你是不是那个锚?从而决定了你有没有定价权,分配权。

所以顺序是不是搞反了呢?

全球分工分配的权利不是你足够廉价

你性价比够合适,而是你的优秀制度能不能让科技树打亮的同时让资本顺带贪婪孵化需求,从而提高生产率!

而不是一味的让金融往地产里冲!

当然距离顶点的试错测试还有一段距离!

什么时候0首付买房了,就快了!

这不是第一次提这个说法了。正好之前相关话题我都有回答。我给大家回顾一下。

很多信息,看似平淡无奇,但如果仔细揣摩,就能看出不一定的信息。

2023年11月,人民银行、金融监管总局、证监会,一起开会的时候,第一次提出了“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”

啥意思?一件事如果是常态,那肯定不用拿出来说嘛。

所以,意思就是之前并没有“一视同仁”,当然了,这事我们都知道,国企和民企,在金融业面前从来地位就不平等。

但能承认这种不平等,还说了要一视同仁,也算一种进步吧。


好了,过没几天,又有一个新闻传出来,说要给房企拟定白名单。

啥意思?意思就是“一视同仁”是有条件的,你得上了名单才能享受“一视同仁”

当时我就说了,这份所谓白名单,肯定80%是国企。当时评论区还有人说起码90%。

不过就民企现在倒的程度来说,很多基本已经没救了。还能抢救一下的里面如果有10个能进白名单,其实也很不错了。


然后到了今天,也就是第一次提“一视同仁”的2个月后,“一视同仁”又上新闻了

大家注意,这一次喊话的是住建部。

啥意思?

住建部哪有能力满足房地产企业的融资需求嘛?所以这是在投诉啊。就是对着人民银行在喊的,你们2个月前说的“一视同仁”呢?白名单呢?房地产行业都快挂了晓得不。

昨天一个新闻,说保交楼投入了3500亿,但就是没说保了多少楼,很明显就是心虚。

3500亿投到房地产里面不能说毫无波澜吧,起码是波澜不惊。所以住建部很急,需要钱。两个月前答应给钱的那几个哥们没动静了。忍不了了,我得喊喊话。


那为什么没动静呢?

我猜啊,现在坑还是太大,央行都不敢轻易往里跳。估计想着再等等,再熬死一批,等剩下最健康的那几个之后,我再出手来救。

所以接下来,肯定会利用春节这个时间又拖一个月,什么二月二不适合发贷款,3月要应付315检查,4月清明意头也不好,5月要写两会总结报告太忙了,6月儿童节发贷款太儿戏了,然后就半年拖过去了。

到那时候,美国降息,美元从美国流出,外围经济复苏,外贸好转。这时候央行再出手,事半功倍。

住建部表示各城市可因地制宜调整房地产政策,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求.

某种意义上讲,大家可以认为,上面把铸币权下放了。允许各大城市根据各自的需求,进行融资。

目前各地的流行策略基本一致,都是缩减开支。

1.研究所基层降薪。

2.教师待遇降低。

3.基层公务员待遇降低。

4.电网等大型国企改成末尾淘汰制度+奖金动态竞争制+优化无效人力。

5.医生这类保障性职业,进一步降低规培生的待遇,拉升转正难度。

下图这个比喻算是非常形象了。对于富二代而言,游艇跑车这些奢侈消费,都是中头,无效投资才是大头。对于这些城市而言,不管他们如何压缩开支,只要无效投资的问题依旧存在,那么他们就没办法摆脱财政危机。

我过去的很多文章,举的都是身边的例子,这些城市的产业升级相当成功,同时城市也存在一定的腐败现象。简单来讲,如果投资都是有效的,腐败问题就不是个事。而投资都是无效的,就算在清廉也没用。甚至说有效投资可以很大程度上压制腐败问题。

为什么呢?因为当地先进制造业无限连胜的时候,当官的更倾向于靠投资赚钱,而不是贪污。虽然也是违纪,但是性质好的多。

就拿光伏来讲,我吐槽有些产能是不必要迭代,因为一落地就立刻得被淘汰,不从事这个行业的会从各种角度论证这个没啥。

而向下图这种从事本行业的,你从图片都能感觉到无力。产线一落地就发现没利润,或者是建到一半,发现这玩意不赚钱,只能停喽,光伏一条2万吨级topcon线要上百亿的投资。(太阳1和电子三级基本是这个价位。)

这样一笔投入就直接蒸发掉了,就几个月。。。。。之后呢又要攒钱开始投电二。最开始直接跳代,直奔电子二级,就能省下来一大笔钱。(电子二级是质变,这个档次开始,可以用在高端半导体芯片上,或者是一些旗舰屏幕的基板,一般叫低温多晶硅。相当于这个档次是永不过剩的。因为就算旗舰芯片卖到500块,他都还有得赚。而电三级不一样。一旦光伏市场不好,日子就很痛苦。)

由于错误的投资路线,我国一边面对缺少电子二级多晶硅的情况,华为的麒麟系芯片受制于高端硅料不足,没办法全线铺货,一些更小的芯片设计厂,就更没机会了。

另一边是低端中端多晶硅过剩。

大家可能对几百亿没一个概念,50万人口的城市,几十年的税收,也就这么多。够让10万老人每个月拿1万退休金到百岁。

一个城市的发展路线不同,命运可以是完全不同的。

为什么很多国内的企业不愿意做技术性投入,因为国内对知识保护的力度很弱。你自己研究的东西,人家只要挖个人,就挖走了。为什么要投入?

开源是比节流更重要的事情。

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